Dat wil niet zeggen dat zonder immigratie de woningmarkt lekker ontspannen zou zijn. Er speelt zoiets als de gezinsverdunning. In 1963 woonden er gemiddeld 3.5 mensen in een huishouden, nu zijn dat er nog 2.1. Dat getal gaat in de nabije toekomst verder dalen naar 1.7 of 1.8. Je hebt dus het dubbele aantal huizen nodig als in 1963 voor hetzelfde aantal mensen.

Het huidige anti-migratie sentiment haalt het ‘tipping point’ voor Nederland dichterbij, het moment dat de bevolking feitelijk gaat dalen. Hoe effectiever dat beleid, hoe dichterbij dat ‘tipping point’. In theorie zou dat al over vier of vijf jaar kunnen zijn. Wat gaat er dan gebeuren?

De krimp is ongelijk verdeeld. We kunnen als bijna karikaturaal voorbeeld Georgië nemen. Ten tijde van de onafhankelijkheid van de Sovjet-Unie woonden er 4.5 miljoen mensen in het land, waarvan 1 miljoen in de hoofdstad Tblisi. Nu zijn dat er 3.7 miljoen, waarvan 1.7 miljoen in Tblisi. In een enkele generatie tijd is het land feitelijk een stadstaat geworden. Wie het land bezoekt, kan dat zelf waarnemen: een dynamische stad waarin veel geïnvesteerd wordt, trendy jonge mensen op straat, commercieel leven, cultuur, Engelstaligheid. Zodra je de stad uitgaat betreedt je een landschap met ruïnedorpen en verlaten boerderijen. De plekken buiten Tblisi die nog enigszins kunnen meekomen, zijn vooral buitenposten van diezelfde metropool: een haven, vakantiegebieden. Zoals gezegd: in airbagland Nederland zal het zo’n vaart niet lopen, maar het patroon zal zichtbaar zijn. Voortgezette investeringen in en een trek naar een beperkt aantal steden, krimp en ontvolking in het land daar tussen.

Eigenlijk is dat nu al zichtbaar. We leven met een enorme woningnood, maar die nood ontneemt het zicht op woningleegstand in de notoire krimpgebieden van dit moment, zoals Noordoost-Groningen, Oostelijk Zuid-Limburg en Zeeuws-Vlaanderen. Wat we over 15 of 20 jaar gaan zien, is dat er nog steeds woningnood is, maar dan in een veel geconcentreerder gebied. Ik houd het er op dat de ‘oude lijn’ zo’n gebied is: de corridor langs het spoor van Amsterdam via Haarlem en Leiden naar Delft en Rotterdam. Daar zijn nu al reusachtige investeringen gaande en worden allerlei taboes overboord gezet, bijvoorbeeld het opleveren van een massa aan appartementen zonder parkeergelegenheid. Ik denk verder dat Groningen erbij zit, mogelijk met een corridor naar Assen. Utrecht, Nijmegen-Arnhem en Eindhoven. Het krimpgebied zal veel groter worden en mogelijk zelfs de wijken raken die nu in allerijl in suburbane gebieden gebouwd worden. 

De toenmalige Rijksdienst voor het Nationaal Plan voorspelde in 1964 dat Nederland in het jaar 2000 20 miljoen inwoners zou hebben (het waren er 16 miljoen). De Rijksdienst ging voor 2050 uit van tussen de 34 en 40 miljoen. De huidige prognoses voor dat jaar komen uit om ruim de helft van die getallen. 

Als ik alle signalen op een rijtje zet – een vruchtbaarheid sinds decennia beneden het vervangingsniveau in heel Europa en in een steeds groter deel van de rest van de wereld, een versnelde daling van de vruchtbaarheid sinds 2010, een nationaal sterftecijfer dat al enige jaren het aantal geboortes overstijgt, een anti-immigratiebeleid van het huidige en aanstaande kabinet – vind ik het geen absurde voorspelling dat Nederland binnen zeven of acht jaar het ‘tipping point’ bereikt met een maximum aantal inwoners beneden de 19 miljoen. Daarna gaat het inwonertal langzaam maar gestaag dalen. 

Woningen hebben we dan nog steeds nodig, vanwege de verdergaande individualisering. Maar dan nog: ik zou anno 2025 inzetten op tijdelijke huizen met een verkorte afschrijvingsduur van bijvoorbeeld 20 jaar. En maak ze dan gelijk verplaatsbaar. Er worden nu polders volgebouwd die bij de versnellende zeespiegelstijging te maken krijgen met grondwaterstanden, verzilting, verzakking.