Column: er komt ontspanning aan op de woningmarkt

Rekent u even met mij mee. In 1946 werden er in Nederland – toen een land met 10 miljoen inwoners – 284.000 baby’s geboren. 1946 was een absoluut hoogtepunt, maar de jaren daarna bleef het geboortecijfer zeer hoog. In 2007 telde Nederland – een land met inmiddels 17 miljoen inwoners – 133.000 sterfgevallen, een voorlopig laagtepunt. Sindsdien is de sterfte aan het stijgen, tot 168.000 in 2021. In 2020 en 2021 is die stijging versneld, corona zal daar een rol in spelen. 

Die 284.000 baby’s van 1946 zijn nu 75. De gemiddelde levensverwachting bij geboorte is thans 81.4 jaar. Je kunt dus verwachten dat die enorme golf van 1946 over zes jaar ‘statistisch’ begint te overlijden. 

Deze rekensom klopt natuurlijk niet helemaal. Een deel van die 284.000 baby’s uit 1946 leeft al niet meer, of heeft het land verlaten, of gaat fluitend 95 worden. En er zijn sinds decennia allerlei nieuwe Nederlanders en ‘internationals’ hier komen wonen. Maar toch: door de macht van het getal hebben de babyboomers de demografische agenda van dit land bepaald. en dat blijven ze nog even doen, nu door hun geleidelijke afscheid van achtereenvolgens de arbeidsmarkt, de consumentenmarkt, de zorgmarkt, de woningmarkt en van het leven zelf. 

De geboorte- en sterftecijfers van Nederland tussen 1850 en 2000. De tweede grote sterftepiek markeert WOII en bezettingsperiode (de eerste vooral de Spaanse Griep). Daarop volgt een geboortegolf. De piek wordt al in 1946 bereikt maar de geboortecijfers blijven tot begin jaren zeventig hoog. De geboorte- en sterftecijfers naderen elkaar steeds meer na 2000 en kruisen elkaar zelfs (tijdelijk) in 2020.

Twee voorspellingen:

  • Het sterftecijfer blijft stijgen. Wie nu een start-up met succesgarantie wil beginnen, gaat de uitvaartindustrie in. Daar is veel werk. Die babyboomers hebben een mooi leven gehad, dat mag gevierd worden. Kerks zijn ze niet meer, dus de conventies over het afscheid zijn verdwenen. Er gaat een hausse komen in aandacht voor kwaliteit in het zicht van het einde, coaching, viering, biografische vertellingen en duidingen
  • Er begint uiterlijk vanaf 2028 een gestage vloed van lege huizen aan te spoelen op de woningmarkt.

Is de woningnood dan voorbij? Nee, natuurlijk niet. Veel van die huizen zullen haveloos zijn: ouderen investeren weinig meer in onderhoud. Ze staan vaak op plekken die snel aan populariteit verliezen, zoals de uitbreidingswijken van 1960 tot 1990, op afstand van de binnensteden. En ze passen niet meer bij de woonvoorkeuren van de huidige woningzoekers, de millennials: compact, energieneutraal, veel voorzieningen.

Maar alweer: de macht van het getal gaat toeslaan. Het kabinet wil 100.000 woningen per jaar bouwen. Die vloed van 2028 gaat wel meer dan 100.000 lege huizen per jaar opleveren…

De bevolkingsgroei in twee kaartbeelden uit de Limes Atlas. Links Midden-Nederland anno 1900, en rechts hetzelfde gebied in 2000. Het bebouwde oppervlak in ons land is vanaf met name ’45 met een verbluffende omvang gegroeid.

Wat zouden we nu moeten doen? Een paar dingen:

  • Pas op met grootschalige nieuwbouw. Die appartementenblokken in en nabij de binnensteden zijn wel duurzaam,. Maar met echt nieuwe uitbreidingswijken, de droom van lobbyclub Bouwend Nederland, ga je een probleem krijgen. De aanname is dat Nederland blijft groeien. Niet door geboorte, maar door migratie. Maar de emigratielanden in Zuid- en Oost-Europa vergrijzen nog veel harder dan Nederland. Die stroom ‘internatiomals’ spreekt niet meer vanzelf. Wie moeten er in 2035 in al die huizen van Bouwend Nederland gaan wonen?
  • Bekwaam jezelf in tijdelijke huizen, winkels, theaters, wegen. De Nederlandse ingenieurstraditie wil graag bouwen met een lange afschrijftermijn. Dat kan anders. De technologie is zover, dat je ook kwaliteit kunt leveren met afschrijftermijnen van 12 of 15 jaar. Vanzelf gaat het niet: je hebt kennis nodig, andere logistiek, nieuwe toeleveranciers. Maar niemand weet zeker hoe het in 2035 staat met de bevolking, de bodemdaling, de zeespiegelstijging. Hoe meer huizen je bouwt die je over 15 jaar op en trailer kunt zetten of uit elkaar kunt schroeven, hoe flexibeler je bent
  • Houdt op met die geforceerde scheiding van wonen en zorg (ook in het nieuwe coalitieakkoord van Rutte IV weer als dogma behouden gebleven). Het afschaffen van de zorgcentra was een fout. Nu blijven ouderen lang hangen in een veel te groot huis, in eenzaamheid wachtend op een verpleeghuisbed. Goede woonzorgcombinaties bevorderen de doorstroming en veraangenamen de ouderdom
  • Pas op met nieuwe sociale woningbouw. In een gemiddelde stad zijn drie keer zoveel sociale woningen als er huishoudens zijn in de armoede. Niet het aantal huizen, maar het scheefwonen is het probleem. En natuurlijk het tekort aan huizen voor starters buiten de sociale woningbouw.

Het goede nieuws is: er gaat ontspanning op de markt komen. Nu zo maar in het wilde weg grote volumes bouwen in het weiland bouwen, is niet handig. Het slechte nieuws: er blijft een spannende, maar ingewikkelde woonagenda over voor beleidsmakers. De grootste generatie ooit gaat het veld ruimen. De markt gaat onbekend gebied betreden.

Meer artikelen

Analyse: hoe veerkrachtig is uw regio?

We hebben in eerdere nieuwsberichten stil gestaan bij de crisisimpact per regio. Ditmaal kijken we naar de toekomst. In hoeverre zijn regio's in staat om na tegenspoed zich te herpakken? Hoe groot is het regionale herstelvermogen? We presenteren een regionale veerkrachtindex om de verschillen tussen regio’s in kaart te brengen.

Gebruik NOW hoogste in Randstad en zuiden

Het gebruik van de belangrijke steunmaatregel NOW is het hoogste in de Randstad en het zuiden van het land. In het noorden van het land is het beroep op de NOW opvallend lager.  We komen tot deze conclusies aan de hand van een eigen cijferanalyse waarbij we UWV data koppelen aan de CBS statistiek.

Neem contact op

Neem contact met ons op via bijgaande contactgegevens. Wij komen spoedig met een reactie.